La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d'interdictions de mise en location des logements les plus énergivores. En 2026, les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux signés depuis janvier 2025. Ce que vous devez savoir en tant que propriétaire bailleur ou locataire.
Le calendrier des interdictions
La loi prévoit un calendrier progressif :
| Date | Mesure |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | Gel des loyers pour les logements classés F et G |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer les logements G pour les nouveaux contrats de location |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer les logements F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer les logements E |
Logements G : c'est maintenant
Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de signer un nouveau contrat de bail pour un logement classé G. Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais leur renouvellement est aussi interdit.
Qu'est-ce qu'un logement G en 2026 ?
Un logement est classé G si sa consommation énergétique dépasse 420 kWh/m²/an (énergie primaire). C'est la classe la plus énergivore du DPE.
En France, on estime que 600 000 à 800 000 logements sont classés G. La grande majorité sont des maisons individuelles ou des appartements construits avant les années 1980, chauffés au fioul ou à l'électricité joule.
La France par les chiffres
- Environ 4,8 millions de logements sont classés F ou G (les passoires thermiques)
- Ces logements représentent 17 % du parc locatif privé
- Leur consommation d'énergie est 3 à 5 fois supérieure à un logement BBC
Ce qui est interdit, ce qui est permis
Interdit depuis le 1er janvier 2025
- Signer un nouveau contrat de bail pour un logement classé G
- Renouveler un bail arrivé à terme pour un logement classé G
- Louer le logement en tant que résidence principale via n'importe quel contrat
Toujours autorisé (pour l'instant)
- Poursuivre un bail en cours signé avant le 1er janvier 2025 jusqu'à son terme
- Louer en résidence secondaire (location saisonnière, Airbnb) — bien que des règles locales puissent s'appliquer
- Vendre le logement (l'acheteur peut décider de le rénover ou de l'occuper lui-même)
Les baux en cours sont protégés
Si vous avez un bail en cours signé avant le 1er janvier 2025, votre locataire ne peut pas vous forcer à rénover immédiatement. Mais au prochain renouvellement, vous devrez vous conformer ou rénover.
Les risques pour les propriétaires bailleurs
Risques immédiats
Loyers gelés : Depuis 2022, les logements F et G ne peuvent pas faire l'objet d'une révision de loyer à la hausse. En pratique, le loyer est bloqué même en zone tendue.
Refus de locataire : De nombreux locataires refusent désormais les logements F et G, même si légalement ils peuvent encore être loués (baux en cours). La demande locative pour ces biens s'effondre dans certaines zones.
Valeur locative en baisse : Dans les zones tendues, l'encadrement des loyers + l'interdiction progressive créent une pression sur les propriétaires. Les loyers des logements énergivores stagnent alors que les charges de chauffage continuent d'augmenter.
Risques juridiques
Résiliation du bail par le locataire : Un locataire peut invoquer le défaut de décence énergétique pour demander une réduction de loyer ou résilier le bail sans préavis.
Mise en demeure : Dans les cas graves, les autorités peuvent mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux.
Action en justice : Le locataire peut demander des dommages et intérêts pour les surcoûts énergétiques liés à la mauvaise performance du logement.
L'impact sur la valeur du bien
Les passoires thermiques subissent une décote croissante sur le marché immobilier :
- Un logement G se vend en moyenne 15 à 20 % moins cher qu'un logement D équivalent
- Dans certaines zones, la décote peut atteindre 25 à 30 %
- Les délais de vente s'allongent significativement
À l'inverse, une rénovation passant un logement de G à C peut générer une plus-value de 15 à 25 %, souvent supérieure au coût des travaux après aides.
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Comment se mettre en conformité ?
Étape 1 : Faire un DPE à jour
Si votre DPE date de plus de 10 ans (ou de plus de 2 ans pour les logements construits avant 1975), il est recommandé d'en faire réaliser un nouveau. Les méthodes de calcul ont changé en 2021 et les résultats peuvent différer.
Un nouveau DPE coûte entre 100 et 300 € selon la taille du logement et le diagnostiqueur.
Étape 2 : Réaliser un audit énergétique
L'audit énergétique (obligatoire pour la vente d'une maison individuelle F ou G depuis avril 2023) est fortement recommandé avant d'entreprendre des travaux. Il identifie les gestes les plus efficaces pour améliorer la classe DPE.
Coût : 500 à 1 500 € selon la taille. Partiellement financé par MaPrimeRénov'.
Étape 3 : Simuler vos aides
Utilisez le simulateur RénoGuide pour estimer les aides disponibles selon votre situation.
Étape 4 : Contacter un Accompagnateur Rénov'
Pour les rénovations globales, l'Accompagnateur Rénov' coordonne les travaux, monte les dossiers d'aides et suit le chantier. Sa prestation est prise en charge à 80-100 % pour les ménages modestes.
Étape 5 : Planifier les travaux
Les travaux les plus efficaces pour sortir de la classe G sont généralement (dans l'ordre) :
- Isolation de la toiture : gain de 1 à 2 classes DPE, coût modéré
- Remplacement du chauffage (chaudière fioul → PAC) : gain majeur en DPE
- Isolation des murs : gain important mais coût élevé
- Isolation des planchers bas : gain modéré, coût faible
Aides disponibles pour les bailleurs
Contrairement à certaines idées reçues, les propriétaires bailleurs ont accès à presque toutes les aides :
- MaPrimeRénov' : mêmes montants que pour les propriétaires occupants, avec engagement de location de 6 ans
- Primes CEE : sans restriction pour les bailleurs
- Éco-PTZ : disponible pour les bailleurs, remboursable sur 20 ans sans intérêts
- Déduction fiscale : les travaux de rénovation peuvent être déduits des revenus fonciers (régime réel)
FAQ
Mon locataire actuel peut-il me forcer à rénover ?
Non directement. Mais il peut résilier le bail sans préavis en invoquant le défaut de décence et demander des dommages et intérêts pour les surcoûts de chauffage.
Puis-je vendre un logement G sans travaux ?
Oui. Il n'y a pas d'obligation de rénover avant de vendre. Mais vous devez fournir un DPE et un audit énergétique (pour les maisons individuelles F/G) et accepter la décote de prix.
L'interdiction s'applique-t-elle aussi aux meublés ?
Oui. L'interdiction concerne tous les contrats de location à titre de résidence principale, meublés ou non meublés.
Si je rénove et que le logement passe en F, suis-je en conformité ?
Pour les baux à partir de 2025, la classe F n'est valide que jusqu'au 31 décembre 2027. Il vaut mieux viser au moins la classe D pour être tranquille sur le long terme.