Passoire Thermique : Que Faire en 2026 ? (Interdictions, Aides, Solutions)

Une passoire thermique est un logement dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G. En France, on estime à plus de 5 millions le nombre de ces logements, qui sont désormais au cœur d'un calendrier d'interdictions progressives à la location.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsqu'il consomme plus de 330 kWh/m²/an d'énergie primaire (classe F) ou plus de 420 kWh/m²/an (classe G).

Ces logements sont caractérisés par :

• Une très mauvaise isolation (murs, toiture, fenêtres)
• Un système de chauffage vétuste et peu performant
• Des dépenses énergétiques très élevées pour les occupants
• Une forte émission de gaz à effet de serre

Le nouveau calcul DPE 2026 : le coefficient électricité

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire a été modifié, passant de 2,3 à 1,9. Ce changement a un impact significatif sur les logements chauffés à l'électricité.

Conséquence concrète :

De nombreux logements chauffés à l'électricité qui étaient classés F ou G se retrouvent désormais en classe D ou E. Si votre logement dispose d'un DPE réalisé avant 2026, il peut être judicieux de faire réaliser un nouveau DPE.

Ce que vous risquez si vous êtes propriétaire bailleur

Logement classé G (depuis janvier 2025)

Si votre logement est classé G, vous ne pouvez plus le louer à un nouveau locataire. Les baux en cours peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme, mais vous ne pouvez pas :

• Signer un nouveau bail
• Renouveler le bail existant
• Augmenter le loyer

Sanctions possibles

Le locataire peut demander une réduction du loyer ou des dommages et intérêts si le logement ne respecte pas les normes. Des amendes sont également prévues, bien que les modalités d'application restent en cours de précision.

Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?

La bonne nouvelle : rénover une passoire thermique ouvre droit aux aides les plus élevées, car ces logements permettent les plus grandes économies d'énergie.

MaPrimeRénov' Parcours Accompagné

Pour les logements classés F ou G, le parcours accompagné de MaPrimeRénov' est particulièrement intéressant. Il finance jusqu'à 70 % du coût total des travaux pour les ménages aux revenus très modestes, avec l'objectif d'atteindre au minimum la classe D.

Primes CEE bonifiées

Les travaux dans des passoires thermiques bénéficient souvent de primes CEE majorées (Coup de Pouce), car les économies d'énergie réalisées sont plus importantes.

Éco-PTZ jusqu'à 50 000 €

Le financement du reste à charge est possible via l'éco-PTZ, sans condition de revenus, sur 20 ans sans intérêts.

Quels travaux permettent de sortir du statut de passoire ?

Pour faire passer un logement de G à D (2 classes de gain minimum pour le parcours accompagné), les travaux les plus efficaces sont généralement :

1. Isolation des murs (par l'extérieur de préférence) : gain de 1 à 2 classes
2. Isolation de la toiture : gain de 0,5 à 1 classe
3. Remplacement du chauffage (PAC air-eau au lieu d'un convecteur électrique vétuste) : gain de 1 à 2 classes
4. Remplacement des fenêtres : gain de 0,3 à 0,5 classe

Une combinaison de ces travaux permet généralement d'atteindre au minimum la classe D.

L'obligation de faire appel à un AMO (Accompagnateur Rénov')

Pour bénéficier du parcours accompagné de MaPrimeRénov', vous devez obligatoirement faire appel à un Accompagnateur Rénov' agréé par l'État. Son rôle est de :

• Réaliser un audit énergétique de votre logement
• Vous conseiller sur le programme de travaux optimal
• Vous aider à monter votre dossier d'aides
• Suivre le chantier jusqu'à sa réception

Bonne nouvelle : la prestation de l'Accompagnateur Rénov' est prise en charge à 100 % pour les ménages aux revenus très modestes, et à 50 % pour les autres.

Que faire en pratique ?

Pour un propriétaire bailleur

1. Vérifiez votre DPE (et faites-en un nouveau si nécessaire post-janvier 2026)
2. Simulez vos aides pour estimer le reste à charge
3. Contactez un Accompagnateur Rénov' pour le parcours accompagné
4. Planifiez vos travaux en priorisant isolation + chauffage

Pour un propriétaire occupant

Même démarche, avec en plus la possibilité de bénéficier du statut de résidence principale pour toutes les aides MaPrimeRénov'.

FAQ

Mon locataire peut-il me forcer à rénover ?

Non, mais il peut saisir la Commission Départementale de Conciliation ou les tribunaux pour obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.

Combien coûte une rénovation pour sortir du statut G ?

Pour une maison de 100 m² classée G, un programme complet (isolation + PAC) coûte entre 25 000 et 50 000 €. Avec les aides, le reste à charge peut descendre à 5 000-15 000 € pour un ménage modeste.

Puis-je louer un logement G si j'ai déjà un bail en cours ?

Oui, les baux existants peuvent se poursuivre. L'interdiction concerne uniquement les nouveaux contrats de location.

Le DPE est-il obligatoire avant une vente ?

Oui, le DPE est obligatoire pour toute vente ou mise en location d'un logement. En cas d'absence ou d'erreur, la responsabilité du propriétaire peut être engagée.

Un logement G en copropriété est-il aussi interdit à la location ?

Oui. L'interdiction de location s'applique à tous les logements classés G depuis janvier 2025, qu'ils soient en maison individuelle ou en copropriété. Pour les travaux en copropriété, le vote de l'assemblée générale est nécessaire pour les parties communes.

Impact sur la valeur immobilière

La réglementation sur les passoires thermiques a un effet direct et mesurable sur la valeur des biens immobiliers.

La décote des passoires thermiques

Depuis 2021, les logements classés F et G subissent une décote significative par rapport aux logements mieux classés. Selon les études de marché :

• Un logement classé G se vend en moyenne 11 à 19 % moins cher qu'un logement classé D dans la même zone
• Cette décote s'est amplifiée depuis les interdictions de location entrées en vigueur
• En Île-de-France, la décote peut atteindre 25 % pour les logements G

La plus-value de la rénovation

À l'inverse, rénover une passoire thermique génère une plus-value certifiée :

• Un logement passant de G à C peut voir sa valeur augmenter de 15 à 25 %
• La rénovation est souvent autofinancée sur le long terme grâce à la combinaison aides + économies d'énergie + plus-value immobilière

Vers une obligation de diagnostic avant vente ?

La loi Climat et Résilience renforce progressivement les obligations des propriétaires de passoires thermiques. Un audit énergétique est déjà obligatoire depuis avril 2023 pour la vente de maisons individuelles classées F ou G. Cette obligation s'étend aux appartements en copropriété à partir de 2025.

Les risques de contentieux pour les bailleurs

La situation des propriétaires bailleurs de logements classés G est particulièrement délicate depuis janvier 2025.

Loyers gelés

Pour les logements classés F et G (et depuis 2025, uniquement G pour les nouvelles interdictions), les loyers ne peuvent pas être révisés à la hausse. Cette mesure s'applique à tous les contrats en cours, y compris lors des renouvellements.

Droit de résiliation du locataire

Un locataire dont le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique peut invoquer ce motif pour résilier son bail sans délai de préavis et demander des dommages et intérêts.

Les sanctions prévues

Le cadre de sanctions est en cours de renforcement :

• Amendes administratives pouvant aller jusqu'à plusieurs milliers d'euros
• Obligation de consignation d'une partie des loyers jusqu'à réalisation des travaux
• Action en justice du locataire pour obtenir remboursement des surcoûts énergétiques

Face à ces risques, la rénovation n'est plus une option mais une nécessité économique pour tout propriétaire bailleur d'une passoire thermique.

Le cas des logements en zone tendue

Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.), la situation est encore plus contraignante pour les bailleurs. L'encadrement des loyers combiné à l'interdiction de location des logements G crée une pression économique forte :

• Impossibilité d'augmenter les loyers
• Risque de résiliation du bail par le locataire
• Valeur locative en baisse par rapport aux logements rénovés

Dans ce contexte, les aides à la rénovation représentent une opportunité économique réelle : financer les travaux via MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ permet de rénover à moindre coût, de retrouver la pleine liberté de gestion locative et de valoriser le patrimoine.

Témoignage type : de G à C en 8 mois

Voici un exemple représentatif d'un propriétaire bailleur ayant rénové sa passoire :

Situation initiale : Maison de 110 m² classée G, chauffée au fioul, isolation des années 1970.

Travaux réalisés :

1. Isolation des combles (160 m²)
2. Isolation des murs par l'extérieur (ITE)
3. Remplacement de la chaudière fioul par une PAC air-eau
4. Installation d'une VMC double flux

Financement (profil Jaune) :

• Coût total travaux : 48 000 €
• MaPrimeRénov' parcours accompagné (60 %) : 28 800 €
• Prime CEE Coup de Pouce : 5 200 €
• Reste à charge : 14 000 €
• Éco-PTZ sur 15 ans : 78 €/mois

Résultat : Classe DPE obtenue → B. Économies de chauffage : 1 800 €/an. Loyer revalorisé de 12 % à l'occasion du nouveau bail. Valeur estimée du bien : +18 %.